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Haus & Grund Report 1.2015

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Report 1.2015 Inhalt

Vermieterbefragung: Langfristige Mietverhältnisse gehen vor Rendite

Verbraucherschutz contra Klimaschutz: Modernisierungsvereinbarungen vor dem Aus

Energieberatung: Individuell und unabhängig

Energie- und Wärmeverbrauch: Was der Wohngebäudesektor zu seiner Senkung beitragen kann

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Modernisierung des Gesetzgebers

Kommentar von Dr. Kai H. Warnecke, Hauptgeschäftsführer Haus & Grund Deutschland

Dr. Kai H. Warnecke
Politische Diskussionen des Mietrechts sind geprägt vom Verhalten der wenigen schwarzen Schafe unter den Vermietern. Aus der Sicht von Bundesjustizminister Maas ist Mietrecht daher in erster Linie Ordnungsrecht, um Mieter vor Vermietern zu schützen, die die Mieten drastisch erhöhen, die Mieter aus dem Haus modernisieren und sozial Schwache verdrängen wollen. Dass dieses Bild jedoch nicht dem Verhalten von 99,9 Prozent der Vermieter entspricht, wird ignoriert. Und so entstehen Gesetze wie die Mietpreisbremse, die vor allem den redlichen Vermietern schaden. Private Vermieter verhalten sich anders.

Das kann Haus & Grund nun erstmals empirisch nachweisen. Im Rahmen einer Befragung wurden 50.000 Fragebögen an private Vermieter in den Regionen München, Düsseldorf, Tübingen, Magdeburg, Kassel, Osnabrück, Lübeck und Gelsenkirchen verschickt. Der ausgewertete Datensatz umfasste insgesamt sogar 6.500 Wohnungen. Mein Dank gilt allen, die sich daran im Interesse aller privaten Vermieter beteiligt haben. Die Auswertung der Daten zeigt ein Bild des privaten Vermieters, wie es seit Jahren von Haus & Grund beschrieben wird: Er ist langfristig orientiert und der Renditegedanke ist im Rahmen einer ökonomisch sinnvollen Bewirtschaftung eher nachrangig. Grundsätzlich steht der private Vermieter in der Mitte aller Vermieter, ist also mitnichten der oft beschriebene Miethai. Deswegen müssen private Vermieter anders behandelt werden als Investoren. Es sind Bürger, die nicht nur mieterfreundlich agieren, sondern auch für ihr Alter vorsorgen wollen und damit die staatliche Rentenkasse entlasten. Für die Gesetzgebung bedeutet dies, dass Abgeordnete und Minister ihre Vorstellung über den Vermieter modernisieren müssen: Private Vermieter stabilisieren den Wohnungsmarkt und schaffen Wohnraum für viele Menschen in diesem Land – das muss das Mietrecht künftig honorieren!

Vermieterbefragung:

Langfristige Mietverhältnisse gehen vor Rendite

Für die privaten Vermieter sind langfristige Mietverhältnisse wichtiger als hohe Renditen. Das zeigt eine repräsentative Vermieterbefragung von Haus & Grund.

Ein zentraler Punkt der Befragung sind Angaben zur Häufigkeit der Mieterhöhungen. In 48 Prozent der erfassten Mietverhältnisse hat im gesamten Mietzeitraum keine Mieterhöhung stattgefunden und knapp gut ein Viertel erhöht die Miete ausschließlich dann, wenn ein Mieterwechsel stattfindet. Die Studienergebnisse zeigen auch, dass durchschnittlich bundesweit seit 5,3 Jahren keine Mieterhöhung ausgesprochen wurde. Private Vermieter sind tendenziell an einer langfristigen Vermietung ihrer Immobilie interessiert und streben ein faires Vermieter-Mieter-Verhältnis an. Mieter leben im Durchschnitt knapp 12 Jahre in einer Wohnung. Die Befragung ergab zudem, dass die Miethöhe pro Quadratmeter 0,3 Prozent im Durchschnitt unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

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Grafik zur Vermieterbefragung

Verbraucherschutz contra Klimaschutz:

Modernisierungsvereinbarungen vor dem Aus

ModernisierungMit der zum 1. Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsreform hatte der Gesetzgeber unter anderem auch klargestellt, dass die bis dahin umstrittenen Modernisierungsvereinbarungen wirksam sind. Mit ihnen soll es Mietern und Vermietern ermöglicht werden, einvernehmlich eine rechtssichere Vereinbarung über Modernisierungen zu schließen.

Aber: Am 13. Juni 2014 trat zusätzlich das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie in Kraft. Modernisierungsvereinbarungen haben seitdem keinen praktischen Nutzen mehr.

Entgegen den europäischen Vorgaben wurde auch das Mietrecht bei den mit dem Gesetz neu gestalteten Verbraucherrechten mit einbezogen. Unter welchen Umständen private Vermieter ihren Mietern nun eine Widerrufsbelehrung erteilen müssen, ist allerdings nicht geklärt.

Auch die Rechtsprechung hat sich zu dieser Thematik bisher sehr bedeckt gehalten. Selbst der Bundesgerichtshof (Urteil vom 23.10.2001, Az. XI ZR 63/01) ist der Auffassung, dass es bei privaten Vermietern immer eine Einzelfallentscheidung ist, ob diese Unternehmer sind und somit die Verbraucherrechte beachten müssen.

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Energieberatung:

Individuell und unabhängig

EnergieberatungSeit Jahren werden Immobilieneigentümer mit Informationskampagnen zur energetischen Gebäudesanierung und einer Vielzahl von Energieberatungsangeboten konfrontiert. Dabei werden in erster Linie die Vorteile einer energetischen Gebäudemodernisierung hervorgehoben.

Probleme

Die Kritik an der energetischen Gebäudesanierung nimmt jedoch zu.

Die seit längerem in Fachkreisen bekannten Probleme bei der nachträglichen Wärmedämmung des Gebäudebestandes werden in der Öffentlichkeit nun zunehmend und kontrovers diskutiert: Vorwürfe zum fehlenden Brandschutz werden mit Mängeln in der Ausführung abgetan. Auftretende Schimmelbildung in den Wohnungen werden auf ein unzureichendes Lüftungsverhalten der Nutzer oder auf Baumängel, den sogenannten Wärmebrücken, zurückgeführt.

Als heilsame Lösung wird der Einbau von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung angepriesen. Der verstärkte Algenbefall, der das Erscheinungsbild gedämmter Fassaden stark beeinträchtigt, wird als normal und hinnehmbar eingestuft.

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Energie- und Wärmeverbrauch:

Was der Wohngebäudesektor zu seiner Senkung beitragen kann

Endenergieverbrauch2012 wurden in Deutschland knapp 9.000 Petajoule Endenergie verbraucht. Auf die Wirtschaftssektoren Haushalte, Verkehr und Industrie entfielen in etwa gleich große Anteile von je etwas unter 30 Prozent. Der Rest von 15 Prozent verbrauchte der Bereich Gewerbe, Handel, Dienstleistungen.

Das zeigen Daten, die die Arbeitsgruppe Energiebilanzen für das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie erhoben hat.

Der größte Teil des auf die Haushalte entfallenden Teils des Endenergieverbrauchs wird für die Erwärmung von Wohnräumen genutzt, nämlich 18,7 Prozent des gesamten Endenergieverbrauchs in Deutschland.

In Wohngebäuden werden folglich 1.668 Petajoule Energie verbraucht, die grundsätzlich durch energetische Modernisierungen der Wohngebäude reduziert werden könnten. Da jedoch 285 Petajoule dieser Energie aus erneuerbaren Energieträgern gewonnen wird, bleiben knapp 1.400 Petajoule fossiler Energie, die etwa durch eine bessere Heizung, dichtere Fenster oder eine bessere Dämmung der Gebäudehülle zu beeinflussen sind. Das entspricht 15,5 Prozent des Endenergieverbrauchs.

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