409.gif
412.gif
436.gif

Suche

Haus & Grund Report 1.2014

Weiterempfehlen
Drucken
Report 1 | 2014

In dieser Ausgabe:

GEBÄUDEABSCHREIBUNG:
Kürzere Nutzungsdauer, höhere AfA

PREISTREIBER STATT PREISBREMSE:
Mietpreisbremse treibt Neubaumieten

WIRTSCHAFTSEXPERTEN:
Meinungen zur Mietpreisbremse

MIETPREISBREMSE:
Begründung mangelhaft

Die aktuelle Ausgabe

Haus & Grund Report –
Ausgabe 1.2014 als PDF

» Kostenfreier Download

MIETPREISBREMSE UND GRUNDGESETZ

Enteignung vorprogrammiert

Die grundgesetzlich geschützte Eigentumsfreiheit kann zum Wohle der Allgemeinheit durch Gesetze eingeschränkt werden. Die Gestaltungsmöglichkeiten des Gesetzgebers finden ihre Grenze, wenn das Gesetzesvorhaben die Bestandsgarantie des Eigentums berührt.

Das ist nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts dann der Fall, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei vollständiger Ausschöpfung des Mieterhöhungsrechts im Ergebnis zu Verlusten führen (BVerfG, 04.12.1985, Az. 1 BvL 23/84) bzw. die Wirtschaftlichkeit der Vermietung ernstlich in Frage stellen würde (BVerfG, 12.10.2000, Az. 2 BvB 2306/97).

Die Wirtschaftlichkeit der Wohnraumvermietung kann mit der Mietpreisbegrenzung bei der Wiedervermietung nicht mehr sichergestellt werden. Die Miete kann fortan auf maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt werden, ohne Rücksicht darauf, ob diese im Einzelfall zu Verlusten führt. Das Risiko einer unwirtschaftlichen Vermietung besteht insbesondere für private Eigentümer, die eine Immobilie in den letzten Jahren ursprünglich zum Zweck der Selbstnutzung erworben haben. So sind die Kaufpreise in den beliebten Stadtlagen, in denen sich auch die Mietpreise stetig erhöht haben, zeitgleich stark angestiegen. Nach Erkenntnissen des IW Köln haben sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Berlin im Zeitraum von 2001 bis 2011 um durchschnittlich 39 Prozent erhöht. In München sind die Kaufpreise für Immobilien in der Zeit von 2007 bis heute um 59,7 Prozent gestiegen.

» weiterlesen

AUF EIN WORT

RA Dr. Kai H. WarneckeChampagner oder Tradition?

Die letzte Regierung hat den Bundesländern die Möglichkeit zur lokalen Senkung der Kappungs­grenze eingeräumt. Und zwar dort, wo die Länder eine Unter­versorgung der Bevöl­kerung mit Wohn­raum feststellen. Für die geplante Miet­preis­bremse soll das Gleiche gelten, denn – so der Gesetz­entwurf – die Länder wüssten am besten, wo Regelungs­bedarf herrsche.

Die Praxis widerlegt diese Vermutung. Berlin hat es vorgemacht. Nicht in Friedrichs­hain, Kreuz­berg oder Prenz­lauer Berg wurde die Kappungs­grenze gesenkt; gleich ganz Berlin wurde einbezogen. Und das, obwohl weite Teile der Stadt weder Miet­explosion noch Wohnungs­mangel kennen. Immerhin: die Berliner taten noch so, als hätten sie die Fakten untersucht. Bayern ging gleich richtig zur Sache. Neben München wurde in 89 weiteren Städten und Gemeinden die Kappungs­grenze gesenkt. Ohne Analyse, dafür aber zur Über­raschung vieler Kommunen selbst.

Die meisten Bundes­länder prüfen daher jetzt, ob sie nicht auch handeln können. In Schleswig-Holstein hat die Landes­regierung allen kreis­freien Städten eine Senkung der Kappungs­grenze angeboten. Das veranlasste sogar den Mieter­bund in Neumünster, dies als unnötig abzulehnen. Das Land Bremen will die Kappungs­grenze jetzt für Bremer­haven einführen. Eine Stadt, in der „es eine ausreichende Anzahl an preis­werten Wohnungen, die für Haus­halte mit kleinen und mittleren Einkommen bezahlbar sind“ gibt – so das Land Bremen in seiner eigenen Begründung. Und auch Hessen ist fleißig. Zu den schützens­werten Städten gehört Bad Homburg, bisher nur bekannt als eine der drei reichsten Städte Deutschlands mit dem Werbe­spruch: „Champagner und Tradition“.

Vielleicht war es zu viel Champagner, der die Länder auf ihre Ideen bringt, oder einfach nur schlechte Tradition: die Wohnraum­förderung ist in den meisten Ländern rück­läufig, seit die Länder diese 2006 vom Bund über­nommen haben.

Kai H. Warnecke

Auszüge aus dem Report

GEBÄUDEABSCHREIBUNG:
Kürzere Nutzungsdauer, höhere AfA

Energiewende, Baumaterialien, Nutzer­ansprüche: Verschie­dene Faktoren haben in den vergan­genen Jahren dazu geführt, dass die Nutzungs­dauer von Wohn­gebäuden, die die Dauer der Gebäude­abschreibung be­stimmt, deutlich gesunken ist. Aktuell unter­stellen die steuer­lichen Regelungen für Wohn­gebäude im Regel­fall eine Nutzungs­dauer von 50 Jahren. » weiterlesen

PREISTREIBER STATT PREISBREMSE:
Mietpreisbremse treibt Neubaumieten

Entscheidet sich ein Investor, Geld in einen Wohnungs­neubau einzu­bringen, so geht er davon aus, eine Rendite zu erhalten. Diese einfache Annahme und der Vorsichts­gedanke des Investors führen dazu, dass die Miet­preis­bremse das politische Ziel, preis­werten Wohn­raum zu schaffen, nicht nur verfehlt, sondern konter­kariert. » weiterlesen

MIETPREISBREMSE:
Begründung mangelhaft

Die Mietpreisbremse wird nach Angaben der Verfasser des Referenten­entwurfs aus dem Bundes­ministerium der Justiz und für Ver­brau­cher­schutz einen volks­wirt­schaft­lichen Schaden von mindestens 1,3 Milliarden Euro verur­sachen und somit das Brutto­inlands­produkt um 0,05 Pro­zent mindern. » weiterlesen